阅读: 12 发表于 2024-07-10 13:53
后花园7月8日援引OneRoof报道：
在小长假期间，欧博abg奥克兰北岸一套智能五卧住宅以$178万的价格售出，比CV价高出$10.5万。
这是一个在低迷市场中取得的强劲胜利，也是卖方在拍卖现场迅速思考的直接结果。
该物业位于Hillcrest，房龄4年。在拍卖过程中，卖家曾经在拍卖进行到一半时降低心理底价，主要是因为现场气氛冷淡。
实施证明降价策略效果明显，买家重新踊跃报价，且最终成交价高于最初的底价。
据Ray White房产经纪人Helene Brownlee透露，此次拍卖总共有10组买家参与，在当前市场中十分罕见，而且初始报价就达到$160万。
“竞拍买家几乎是按自己的上限报价，这是我会选择的一种策略，欧博官网因为可以排除所有的次要竞标者。”
价格来到$173.5万后陷入停滞，拍卖暂停进入协商。卖家决定赌一把降低心理底价，并宣布已经触发。这一举动起到了关键作用，最后参与竞拍的两人不断出价，最终把价格锁定在$178万。
“我把它称为风险与回报的情景。这是一种冒险，因为如果降价后没有进一步的竞价，它将以那个价格售出。所以，你必须提醒人们他们为什么要卖房。”
“回报的情景是竞价将继续。”
“此时，买家实际上是为了钥匙而竞价。他们不是以$170万或$180万纽币买房，而是多出$1000就能拿下。”
“我一直说，在拍卖中最重要的人是未中标者，因为如果没有他们，欧博最高出价永远不会达到那个水平。”
Brownlee称市场对该房产的兴趣非常大，但即便如此，她也对有10个竞标人注册拍卖感到惊讶。推广文案直截了当点明卖家需要出售，并且已经购置新房，Brownlee认为这有助于吸引买家。
上个月，北岸另一套住宅拍卖也曾出现类似的情况。该物业由Barfoot & Thompson的Garth Barfoot及其妻子持有，位于Beach Haven。最初的拍卖价格未达到$145万的保留价，且保留价已经比CV估值低了$100万。然而在第三次暂停谈判后，心理底价被宣布为$126万，随后经过一番激烈的竞标，最终以$132万成交。
拍卖结束后，Barfoot在接受OneRoof采访时表示，欧博娱乐随着竞标的起伏，他尚未决定如何行动。
“我总是说，让我们降低并触发底价，但其他人则说，‘如果你这样做，可能不会得到更高的出价’。我参加过很多拍卖，（有时候）你没有达到底价，但一旦人们知道它on the market，竞标就会重新开始，就像这次一样。”
其他经验丰富的拍卖师透露，心理底价有时会在拍卖的热潮中发生变化。
Harcourts的全国拍卖经理Shane Cortese告诉OneRoof：“任何市场的严酷现实都是，每一点价格反馈都只是相对假设，直到有人在当天举手出价。”
“如果你想让业主接受目前的市场情况，那么你必须让他们知道市场在哪里。”
“这会引发一场竞标战，因为买家现在知道它on the market，错失的恐惧开始发挥作用。如果你有两三个人在竞标，他们现在知道，如果没有在这次拍卖中赢得胜利，他们将不得不回到看房的过程中。
“你想向业主展示当前气候中的市场状况，并尽一切努力让房产卖出。”
Barfoot & Thompson的拍卖师Murray Smith表示，心理底价“保护了业主的立场，让他们在自己的拍卖中保留一些控制权。他们可能信任我们，但，你知道，那是他们的钱，不是我们的。”
“如果你有几个竞标者，最好是调低底价，因为竞标正在进行，你会得到FOMO（错失恐慌）的介入。
“一旦宣布on the market，这意味着有人要买它，人们会想‘我要错过了’，于是开始举牌。”
他提到一个例子。上个月一套Murrays Bay住宅的拍卖中，卖家接受了一份提前报价，并在报价超过$120万是宣布触发心理底价。经过约130次竞标后，最终以$138.7万成交，比CV估值高出$3.7万。
“当我打电话报告提前报价时，业主说，‘这还不是我们想要的价格，但我理解市场，我们开始吧’。
“与公开心理底价一样，业主向公众展示他们想要出售的诚意。”
Ray White首席拍卖师Sam Steele同意这种说法，他称在当前市场中，成功售出的房产都设定了现实的底价。
“它们触发底价，竞标从那里开始。让某样东西on the market会迫使所有买家相互竞争。显然，如果有其他人在竞标，这就重申了该物业有价值。”
但Steele也指出，虽然暂停谈判以降低底价有时意味着拍卖可能会失去动力，但卖家可以实时看到市场对价格的反应。
“如果竞标在那个保留数字以下停止，至少我得到了社会证明和社会证据，那就是市场所在的地方。他们可以做出计算和有根据的决定，是否要降低底价，但它允许业主亲眼看到确切发生的事情。”